Сервитут на дорогу к земельному участку

Когда можно пользоваться чужой землей: Верховный суд подготовил обзор практики по установлению сервитута

Сервитут на дорогу к земельному участку

На днях Президиум Верховного суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (от 26.04.2017, далее — Обзор). В нем на примере конкретных дел рассматриваются ответы на наиболее часто встречающиеся и неоднозначные вопросы из практики: кто, когда и на каких условиях может потребовать наложить ограничения на чужую собственность?

Верховный суд РФ напомнил, что сервитут представляет собой ограниченное вещное право собственника какого-либо недвижимого имущества пользоваться соседним земельным участком.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Это общие правила установления сервитута на участок. Однако на практике возникает множество частных вопросов, ответы на которые суды дают уже при рассмотрении конкретных дел.

Для споров об установлении сервитута обязательный претензионный порядок законодательством не предусмотрен

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Досудебный или претензионный порядок урегулирования спора предполагает, что стороны должны совершить определенные предусмотренные законом действия, в результате которых спор между ними может быть урегулирован.

Между тем положения п. 3 ст. 274 ГК РФ досудебного порядка урегулирования споров об установлении сервитута не предусматривают. А значит, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

Причем, как отмечено в Обзоре, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется в том числе и по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Установить сервитут для проезда к самовольной постройке не получится

В споре, который в качестве примера привел Президиум ВС РФ в Обзоре, компания обратилась в суд с иском об установлении сервитута для обеспечения проезда к своему зданию через соседний земельный участок.

При рассмотрении дела выяснилось, что объект, который по всем документам проходил как склад, был демонтирован, а на его месте без каких-либо разрешений истец возвел новый объект, с иными техническими характеристиками, на который не оформил право собственности.

Исходя из этого, суд пришел к выводу, что поскольку право собственности на самовольную постройку истец не приобрел, то и оснований для предоставления ему права ограниченного пользования соседним земельным участком нет.

Для ремонта и эксплуатации линейного объекта необязательно устанавливать публичный сервитут — можно потребовать и частный

Газопровод, расположенный на земельном участке частного лица и предназначенный для обслуживания жилого дома, принадлежит одной компании. Компания обратилась к собственнику земли с иском об установлении сервитута для эксплуатации и ремонта газопровода.

Суд первой инстанции в иске отказал, отметив, что в соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ использовать земельный участок для ремонта и эксплуатации своего газопровода компания сможет лишь при условии установления публичного сервитута.

А вот суд округа с таким подходом не согласился, указав, что сами по себе положения подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ, допускающие возможность установления публичного сервитута для эксплуатации и ремонта линейного объекта, не исключают возможности обратиться с требованием об установлении частного сервитута в порядке ст. 274 ГК РФ.

Требовать установления сервитута истец может только в том случае, если у него нет никакой другой возможности пользоваться своим имуществом

К земельному участку истца ведут две дороги. Короткая и хорошего качества расположена на земельном участке, находящемся в частной собственности, а длинная и худшего качества является дорогой общего пользования. Поскольку добраться до своего участка истец мог и по дороге общего пользования, суд посчитал, что нужды истца могут быть удовлетворены и без установления сервитута, и отказал в иске.

Кроме того, если невозможность проезда к участку истца вызвана исключительно действиями самого истца, оснований для установления сервитута также не будет.

Не является также основанием для обременения соседнего участка сервитутом аргумент о том, что сервитут обеспечит собственнику здания наиболее удобный и наименее обременительный доступ к нему. Сервитут можно установить лишь в том случае, когда собственник в принципе лишен возможности получить доступ к зданию без его установления.

Сервитут не должен препятствовать собственнику земельного участка использовать его в соответствии с разрешенным использованием

Земельные участки, принадлежащие компании и предпринимателю, образовались в результате раздела одного участка, на котором находились объекты недвижимости, приватизированные разными лицами. После раздела на территории предпринимателя оказались инженерные сети канализации и канализационно-насосная станция, которые компания использовала для обслуживания своих объектов недвижимости.

И хотя предприниматель предлагал компании перенести канализационные станции и сети, разделив пополам расходы на перенос, компания предпочла обратиться в суд с иском об установлении сервитута на участок предпринимателя.

Суды в иске компании отказали, поскольку установили, что нужды истца в данном случае могут быть обеспечены и без установления сервитута на участок ответчика — техническая экспертиза подтвердила возможность переноса сетей и станций. Кроме того, суды обратили внимание, что истребуемый сервитут, по сути, лишит предпринимателя возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/343243/

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком

Сервитут на дорогу к земельному участку

Правовой центр ДВА М предлагает следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению отношений по установлению и снятию сервитутов:

  • консультирование (как в устной, так и в письменной форме), а также комплексная правовая экспертиза земельных отношений по вопросу обременения земельных участков сервитутами;
  • полное юридическое сопровождение оформления отношений по обременению земельных участков (объектов недвижимости) сервитутом;
  • защита прав лиц, недвижимое имущество которых обременяется сервитутом;
  • представление интересов в административных органах и в судах различных инстанций.

Сервитут (от латинского servitus, servitutis — подчинённое положение) — ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях.

Осуществление хозяйственной деятельности на земельных участках во многом связано с взаимодействием между их правообладателями. Например, достаточно часто проход и проезд к конкретному земельному участку можно обеспечить только через соседний (чужой) земельный участок.

Кроме того, за счет соседнего земельного участка зачастую требуется подвести различные инженерные коммуникации (свет, газ и др.), обеспечить водоснабжения и мелиорацию.

Существуют и иные нужды правообладателя земельного участка и иного недвижимого имущества, которые он не может обеспечить без использования соседнего земельного участка или капитального объекта.

Указанные выше нужды могут быть удовлетворены за счет установления сервитута – права ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком.

Так, правообладатель земельного участка (объекта недвижимости), в пользу которого устанавливается сервитут, приобретает право беспрепятственно пользоваться соседним земельным участком (объектом недвижимости) в объеме необходимом для удовлетворения его хозяйственных нужд.

Земельный сервитут

Земельный сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок или иной объект недвижимости, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, строительства, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Бессрочный сервитут (либо срочный сервитут до истечения его срока) может быть прекращен:

  • по соглашению собственников вещей, связанных сервитутом;
  • при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом;
  • если земельный участок (объект недвижимости) в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, по требованию его собственника.

Публичный сервитут

Публичный сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком, возникающее на основании нормативно-правового акта органа местного самоуправления и обеспечивающее интересы местного самоуправления или местного населения.

Вместе с тем, на практике установление сервитута в отношении соседнего земельного участка (объекта недвижимости) является сложным организационно-правовым процессом.

Случаи, когда собственник соседнего земельного участка согласен обременить себя обязательством допускать передвижение или прокладку коммуникаций по своему участку, являются относительно редкими в общей массе ситуаций, когда данные меры являются необходимыми.

То же самое может быть сказано о прекращении сервитутов. Так, нередки случаи, когда собственники земельных участков и объектов капитального строительства злоупотребляют своим правом на установление сервитута в отношении соседних участков.

Таким образом, приобретение права пользования чужим земельным участком, а также защита прав в отношении недвижимого имущества, которое обременяется сервитутом, требуют квалифицированного юридического сопровождения.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по защите прав в сфере земельных отношений, включая представление интересов клиентов при установлении и снятии сервитутов на земельные участки.

Мы подберем правильный и наиболее эффективный способ защиты права и добьемся положительного разрешения спора во внесудебном или судебном порядке.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Сервитут земельного участка, установление сервитута, частный сервитут, виды сервитутов, регистрация сервитута

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/servitut

Вс рф разъяснил, как решать споры о праве прохода через чужой участок

Сервитут на дорогу к земельному участку

Верховный суд РФ обобщил практику отечественных судов по искам об установлении сервитута. К сожалению, это слово слишком хорошо знакомо немалому количеству дачников и садоводов. А для тех, кому повезло не знать, что такое сервитут, разъясним: это право пользоваться проездом или проходом через чужой участок, для того чтобы попасть на свои сотки.

В прошлые времена, когда садовых участков было не так много, все дачи строились с учетом того, что зайти или заехать на свой участок хозяин мог легко. И сервитут был чем-то экзотическим, про него знал лишь узкий круг юристов.

У подмосковных дачников появится “скорая юридическая помощь”

Но со временем земельных участков в собственности граждан и всевозможных юридических лиц стало в разы больше, да и уже существующие участки стали делиться или сливаться с невероятной скоростью.

Один участок наследники могли раздробить на несколько и продать.

Покупатели могли на своих сотках снести старый дом и построить новый в другом месте, да так, что подъехать к нему стало проблемно. Плюс к этому в некоторых регионах местная власть могла перед старыми дачными участками продать бывшее поле под некий объект.

Итог – прежние подъезды к участкам исчезли под ковшом экскаватора. В общем, вариантов установления сервитута стало так много, что перечислить все очень трудно.

В итоге в наших судах иски об установлении сервитута стали встречаться почти повсеместно и в немалом количестве.

Про сервитут сказано в Гражданском и Земельном кодексах.

Так, в статье 274 Гражданского кодекса записано, что собственник недвижимости вправе требовать от хозяина соседней земли, а иногда и у нескольких собственников участков предоставления ему права “ограниченного пользования” их наделами.

Сервитут устанавливается в нескольких случаях: для прохода или проезда через соседний участок, для строительства или эксплуатации линейных объектов (газ, вода, свет и т.д.) и для “других нужд” собственника недвижимости, который ничего не может сделать без сервитута.

Обязателен ли сервитут? Нет. Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут.

Надо знать, что сервитут подлежит регистрации, как регистрируют право собственности. Но сервитут – это необязательно обуза на всю оставшуюся жизнь.

Если исчезнут основания, по которым его установили, то и сервитут может быть прекращен (статья 276 Гражданского кодекса).

Росреестр: Отсутствие межевания не лишает права на землю

Верховный суд РФ в своем обзоре подчеркнул несколько главных положений, которые суды должны учитывать и исполнять, а гражданам желательно их знать.

Так, не положено устанавливать сервитут, если требуется проход или проезд к самовольной постройке. Как пример Верховный суд привел решение коллег по подобному спору.

Некая фирма потребовала пожизненный сервитут через участок дачника для прохода к своему вновь построенному зданию, как сказано в иске: “в целях обслуживания этого здания”. Суд коммерсантам отказал, так как выяснилось, что они без разрешения на месте старого склада возвели огромный капитальный объект.

Но так как построили они здание без документов, то права собственности у них на него нет. Значит, ни о каком сервитуте не может быть и речи.

Еще одно важное положение, на которое обратил внимание Верховный суд. Сервитут можно устанавливать только в том случае, если у собственника участка нет никакой другой возможности попасть к себе иначе, как через участок соседа. Как пример приведен спор двух соседей.

Один из них попросил суд установить сервитут, так как дорога к его дому идет через соседний участок. Но суд выяснил, что к дому истца можно попасть необязательно через чужую землю. Есть и другая дорога.

Да, она в плохом состоянии, и ехать по ней дольше, но раз другой путь есть, то никаких неудобств соседу причинять не стоит.

Соседи могут договориться миром. Но если не получается, то проблему решит суд, который и установит сервитут

Есть другой аспект, который надо учитывать. Если после установления сервитута собственник участка, через который будет проезд, не сможет использовать свою землю, разрешать сервитут нельзя. Такая ситуация сложилась в споре некой фирмы и гражданина, на участке которого были инженерные сети, трубы канализации и насосная станция.

Все это хозяйство использовалось фирмой для обслуживания своих объектов, вот она и попросила бессрочного сервитута соседнего участка. Рассмотрение спора в суде показало, что некогда это был один участок, который разделили и часть продали фирме.

Владелец второй части неоднократно просил коммерсантов убрать инженерные сети со своей земли.

Верховный суд разобрался с неплательщиками в садовых товариществах

Суд выяснил, что это можно было сделать, но фирма заупрямилась. Теперь, решил суд, если фирме разрешить сервитут, то собственник земли фактически не сможет ею пользоваться и отказал в иске.

Сервитут – удовольствие платное для тех, кто его попросил. Верховный суд подчеркнул – плату за сервитут устанавливает суд исходя из “принципов разумности и соразмерности, площади и срока установления сервитута”.

Это может быть разовая выплата, а может, и периодические платежи. А еще Верховный суд напомнил, что плату за пользование сервитутом можно менять – увеличивать ее или уменьшать.

Но это можно делать лишь в случае, если у собственника участка, обремененного сервитутом, изменится объем ограничений его прав.

И последний момент, на который обратил внимание Верховный суд в своем обзоре, – если в государственном кадастре недвижимости нет сведений об участке, обремененном сервитутом, то это не препятствует регистрации самого сервитута.

Источник: https://rg.ru/2017/11/27/vs-rf-raziasnil-kak-reshat-spory-o-prave-prohoda-cherez-chuzhoj-uchastok.html

Соседи не поделили дорогу к дому

Сервитут на дорогу к земельному участку

СЕРВИТУТ: что нужно о нем знать и как его использовать? – отвечаем на самые важные вопросы

«Мы попали в сложную ситуацию: рядом с нашим домом на Югле был выстроен другой многоквартирный дом, и теперь его хозяева не позволяют пользоваться дорогой, пролегающей по их земле.

Другого подъезда к нашему дому пока нет, может быть, он появится только в следующем году при помощи Рижской думы. А сегодня к нашему дому не может проехать даже мусоровоз. Мы слышали, что можем требовать установления сервитута на подъезд к дому.

Расскажите, пожалуйста, что такое сервитут и как им пользоваться!»

Когда юристы говорят слово «сервитут», многие люди приходят в ужас. Подразумевается, что этот термин непонятен, а значит, в жизни нормального человека неприменим. Однако на самом деле в реальной жизни можно встретить множество ситуаций, когда этот инструмент может быть успешно использован. Постараемся разобраться.

Сервитут – это право, которым ограничено использование собственности в пользу какого-то лица или определенного земельного участка. Например, если подъезд к вашему участку или строению лежит через участок соседа, то можно установить дорожный сервитут. То есть право проезда (прохода) через участок соседа.

Есть целый ряд разновидностей сервитутов.

■ Дорожный сервитут

Дорожным сервитутом может быть предоставлено право:

• на пешеходную дорогу;

• на скотопрогонную дорогу;

• на проезжую дорогу.

Если отношения между соседями хорошие, то можно, конечно, обойтись и без формальностей. Однако отношения могут испортиться, или сосед продаст свой участок, или он перейдет к его наследникам.

Новые собственники могут и не принять во внимание ваши предыдущие договоренности. Если конфликт заходит далеко, то соседи даже иногда перегораживают дорогу.

Поэтому было бы правильно такие соглашения заключать письменно и заносить запись о сервитуте в Земельную книгу.

Если договориться не удается, то сервитут может основать суд.

■ Сервитут пользования водами

Сервитутом пользования водами являются права:

• на водопровод;

• на черпание воды;

• на водопой.

Иными словами, сосед не может запретить провести через свой участок водопровод или запретить доступ к единственному в округе колодцу. Это право тоже может быть закреплено в виде сервитута.

■ Сервитуты зданий

Также существуют так называемые сервитуты зданий, относительно которых существуют особые правила:

• право опоры – этот сервитут дает право опирать свое строение на принадлежащие соседу стену, столб или свод;

• право встраивания – этот сервитут дает право, если это необходимо, укреплять в стену соседа, например, балки, железные прутья или скобы, насколько это не противоречит строительным правилам;

• право возводить строение, которое задевает пространство соседа. Например, делать пристройки и надстройки, которые заходят на территорию соседа;

• право стока – этот сервитут дает право в случае необходимости отводить сток с крыши своего здания на земельный участок соседа, как через капельный сток, так и при помощи труб;

• право воспретить соседу строить или перестраивать здание выше определенной высоты даже в случае, если это разрешают строительные нормативы;

• право на свет. Например, запретить соседу возвести строение, которое лишит дневного света выходящие на его участок окна;

• право на вид. Например, ограничение на строительство, если возможная застройка соседнего участка может скрыть привлекательный ландшафтный вид с этого участка.

■ Сервитут на право жительства в квартире или доме

Договором можно установить персональный сервитут, например, право пожизненного проживания для конкретного человека.

Этот персональный сервитут регистрируется в Земельной книге, и человека без его согласия не могут выселить, даже если сменился владелец жилья.

Эту форму могут использовать, например, наследодатели, когда недвижимость завещают одним наследникам, а другим могут предоставить право пожизненного проживания в ней.

■ Установление сервитутов

Сервитуты устанавливаются:

• законом;

• решением суда;

• договором или завещанием.

■ Прекращение сервитутов

Сервитуты прекращаются:

• отказом от них;

• совпадением права и обязанности в одном лице (например, если тот, кто получает сервитут, выкупает соседскую недвижимость);

• гибелью служащей или господствующей вещи;

• наступлением отменяющего условия или истечением срока;

• выкупом;

• давностью.

Сервитут прекращается в силу давности, если имеющий на него право добровольно в течение десяти лет не пользовался им лично или через других лиц.

В случае, когда сервитут не использовался, из-за того, что собственник имущества, на которое наложен сервитут, всячески препятствовал его использованию, то на период существования преград для использования срок давности приостанавливается.

Личные сервитуты не переходят к наследникам и прекращаются со смертью человека, пользовавшегося сервитутом.

Важно подчеркнуть, что сервитут накладывается только на саму вещь или собственность, но не на собственника. Поэтому новый собственник, покупая, например, недвижимость, получает ее с отягощениями, которые он обязан соблюдать.

В обязанность человека, который использует сервитут, входит починка и содержание на надлежащем уровне вещи, на которую наложен сервитут.

Человек, пользующийся сервитутом, имеет право на все плоды, доходы и выгоды, которые может дать переданная в пользование вещь.

Человек должен относиться к вещи, на которую наложен сервитут, как к собственной и использовать ее по назначению. В таком случае, если было соблюдено условие о бережном использовании, то пользующийся вещью не отвечает ни за повреждение вещи, ни за ее гибель.

Человек, который пользуется сервитутом, обязан платить налоги, пошлины, расходы по содержанию и т. д., которые связаны с используемым объектом. Но надо брать во внимание также проценты по долгам, которые имеются на имуществе. За сами долги человек, который использует сервитут, не отвечает, но он несет ответственность за проценты по этим долгам.

Если недвижимая собственность заложена в банке или в ином учреждении, то налагать на нее сервитут, ограничивающий права кредиторов, можно лишь с их согласия.

Для того чтобы сервитут вступил в свои законные права и стал обязательным для обеих сторон, он должен быть занесен в Земельную книгу.

Одним словом, сервитут – один из полезных юридических инструментов, которые в ряде случаев позволяют отрегулировать взаимоотношения между собственниками или дать возможность полноценно использовать полученное право использовать чужую собственность.

Источник: http://www.vmeste.lv/parvalde/sosedi-ne-podelili-dorogu-k-domu.html

Своя дорога ближе к дому

Сервитут на дорогу к земельному участку

Многие считают, что строить дорогу к своему дому своими же силами — дурацкая затея. Другие уверены: ждать, что дорога появится сама по себе — дело еще более дурное. Тому, кто решил не ждать и заняться строительством дороги, придется, чтобы не остаться в дураках, вооружиться терпением и знанием законов.

ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА

Спасительный сервитут

Этим летом группа дачников из СНТ “Радость” проиграла дело в Троицком районном суде. История началась около десяти лет назад. Собственно, “Радость” появилась несколько раньше, но председатель товарищества Юрий Королев долгое время никого из владельцев участков не записывал в его члены. В 2004 году у “Радости” они наконец появились: сам Королев, его жена и друг.

Спустя год эти три члена товарищества единогласно перевели все дороги на территории СНТ в свое личное владение. Оформив протокол собрания с тремя подписями, они отдали его в регистрационную службу как основание для оформления собственности. Остальные же 30 человек, владеющие участками на территории СНТ “Радость”, в известность о решении собрания поставлены не были.

Следующие семь лет никто из жителей поселка не подозревал, что дорога стала частной. Но в 2011 году граждане решили ее заасфальтировать. Как это обычно бывает, собрали деньги и наняли бригаду. Тут-то и выяснилось, что дорога принадлежит председателю, и он запрещает делать с ней что-либо без своего согласия.

Вся эта информация содержалась в письменном уведомлении. Шокированные садоводы сочинили ответное письмо, где потребовали передать дорогу в общее пользование, как это прописано в законе “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”.

Но председатель оперативно перепродал все дороги вместе с несколькими участками третьим лицам.

Весной 2013 года жители “Радости” в судебном порядке добились права стать членами СНТ. После этого товарищество вступило в процесс и заявило требование признать незаконной упомянутую продажу земель общего пользования третьим лицам, а также их оформление в частную собственность.

“От вопроса, зачем эти третьи лица купили у Королева дорогу, во время судебного заседания они уходили,— рассказывает адвокат садоводов и управляющий партнер Содружества земельных юристов Денис Литвинов.

— Однако в кулуарах совершенно четко заявляли, что рассчитывают на то, что владельцы прилежащих участков будут готовы у них ее купить или платить за использование.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований жителей, сославшись на то, что нахождение дороги в частной собственности их прав никак не нарушает, и поэтому они не имеют права оспаривать действия бывшего председателя. Хотя это абсурдно. Сейчас собственнику ничто не мешает установить шлагбаум и начать брать деньги за въезд. СНТ тоже подавало иск, но ему в нем отказали, сославшись на истечение трехлетнего срока давности”.

Истечение процессуальных сроков на оспаривание — один из главных козырей в суде у подобных захватчиков дорог. “В суде очень тяжело доказать, знал ты что-то или не знал, ведь кадастровые сведения сейчас открыты,— говорит руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.

— И очень много споров в судах проигрываются именно по причине коротких сроков по оспариванию решений органов местного самоуправления. Однако сегодня даже если дорога в составе какого-то земельного участка перешла в собственность человеку, через генплан можно обосновать ее публичное значение.

В большинстве случаев речь будет идти не о частном сервитуте (праве ограниченного пользования), за который люди должны платить, а о публичном, который никаких затрат не должен доставлять”.

Таким образом, члены СНТ “Радость” все-таки имеют шанс добиться права как минимум беспрепятственно проезжать по частной дороге.

Частный путь

Во владении дорогой одним отдельно взятым гражданином нет ничего противоправного.

Согласно федеральному закону “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации”, “автомобильные дороги могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, а также в собственности физических или юридических лиц”. Таким образом, по действующему законодательству, российский гражданин может не только быть собственником дороги, но даже построить ее самостоятельно.

Правда тут есть несколько нюансов. Многое зависит от того, кому принадлежит земля, по которой должна пройти дорога к дому. Здесь возможно два варианта: земля либо в частной собственности, либо в государственной. Если земля государственная, вас ждет масса согласований, справок, экспертиз и прочей бюрократии.

“Лучше всего сначала обратиться к районному архитектору, поскольку именно он располагает проектом планировки территорий, — рассказывает генеральный директор Московского областного БТИ Владимир Денисов.

— Он сопоставит ваше предложение с генеральным планом, и если выяснится, что на этом участке, например, через десять лет планируется строительство детского лагеря, в строительстве дороги будет отказано”. Если же препятствий нет, гражданин по желанию может либо купить, либо арендовать участок земли под строительство дороги.

Для этого надо подать заявление в органы местного самоуправления. “Если гражданин впоследствии платит арендную плату, ее размер, как правило, сопоставим с размером земельного налога, то есть это вполне посильные деньги”,— говорит доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ Дмитрий Хаустов.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро “ЕМПП” Сергея Егорова, на рассмотрение документов, как правило, отводится срок в пределах месяца, но при необходимости проведения каких-либо изысканий или при возникновении дополнительных вопросов все может затянуться на неопределенное время.

Если земля частная, дело может существенно ускориться — но лишь в том случае, если удастся договориться с хозяином участка. “Если земля частная, надо договариваться с соседом об условиях: покупка, аренда или сервитут,— рассказывает Дмитрий Хаустов.— Один из этих вариантов выбирается в зависимости от ситуации и от того, что выгоднее по деньгам.

Кому-то выгоднее платить аренду, кому-то спокойнее отдать один раз приличные деньги, но больше не думать об этой проблеме. Если договориться не получается, следует идти в суд. Суд устанавливает частный сервитут, но будет рассматривать и возможность альтернативных вариантов подъезда к участку”.

Иными словами, гражданину надо будет доказать, что никаким другим способом организовать дорогу он не может.

Частный сервитут — это подчиненность, возникающая между земельными участками. Если сервитут устанавливается, за использование соседнего участка надо платить. Если стороны не договариваются сами, суд определяет также размер платы, исходя из площади дороги и рыночных условий местности. Деньги выплачиваются на регулярной основе, размер выплат близок к арендной плате.

Как отмечает Дмитрий Хаустов, теоретически человек может сделать подъезд к любой дороге. Но, если речь идет о федеральной трассе или дороге местного значения, процесс будет более сложным. Необходимо будет получать множество согласований.

задача при этом — убедить все инстанции, что другого варианта, кроме как строить дорогу в том или ином конкретном месте, нет. Такая процедура может занять годы. “Местные власти будут давать разрешение на землеотвод, а само согласование будет проводиться с территориальным подразделением Росавтодора.— рассказывает Хаустов.

— С ГИБДД также необходимо согласовать схему организации дорожного заезда и выезда. На выезде необходимо будет поставить дорожный знак”.

В Московском областном БТИ “Деньгам” сообщили, что гражданин может построить дорогу и в рамках государственно-частного партнерства.

В этом случае он выступает в качестве инвестора: муниципалитет берет на себя все процедуры, связанные с оформлением земли, а гражданин — подготовку проекта и строительные расходы.

“Соответственно, даже если собственниками частные лица не становятся, они делают вклад в развитие инфраструктуры своей недвижимости и повышают тем самым ее рыночную стоимость”,— говорит Владимир Денисов. Дальнейшим обслуживанием и ремонтом дороги занимается уже муниципалитет.

Как отмечает генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая, нельзя сказать, что строительство дороги физическим лицом — повсеместная практика, но и редчайшим явлением это не назовешь.

“Обычно строительством дорог занимаются состоятельные люди, так как это недешевое удовольствие, либо, например, члены СНТ, которые уже не могут ждать, пока местные власти отремонтируют их поселковую дорогу”,— говорит Литинецкая.

Подобную дорожную историю не первый год с интересом наблюдает наша коллега. Недалеко от ее СНТ некий господин купил землю и построил дом. Когда он попробовал устроить подъезд к своему владению через товарищество, члены СНТ предложили ему влиться в их дружный коллектив и платить ежегодные взносы на ремонт и обслуживание дороги. Господин гордо отказался.

Федеральная трасса проходит в прямой видимости от его участка, и он проложил дорогу через поле, напрямую к шоссе, заасфальтировал ее и несколько дней наслаждался тем, как ловко он решил проблему.

Но, поскольку господин не озаботился надлежащим оформлением своего проекта, вскоре на горизонте появился бульдозер и перекопал несанкционированный выезд на федеральную трассу.

И, надо сказать, человек еще легко отделался. Ведь, если гражданин, даже владея землей на законных основаниях, строит дорогу без разрешения, он вполне может быть привлечен к ответственности.

“Гражданским кодексом РФ строительство без разрешения трактуется как отношения по поводу самовольной постройки (ст. 222),— рассказывает Владимир Денисов.

— Виновник должен привести земельный участок в первоначальное положение и возместить причиненные убытки”.

По словам Дениса Владиславлева, в таком случае муниципалитет будет иметь все основания обратиться в суд с тем, чтобы снести объект строительства. А нарушитель должен будет компенсировать затраты на снос.

“Что касается штрафов, они сегодня минимальные: например, за незаконное использование участка — в районе тысячи рублей,— говорит Владиславлев.— Насколько мне известно, эту проблему собираются решать — увеличивать штрафы за незаконное землепользование.

А вот если человек вырубил деревья, за них предусматриваются более ощутимые санкции, вплоть до уголовной ответственности, если площадь вырубки велика”. Кроме того, самовольной постройкой признается строительство на земельном участке, предназначенном для других целей.

В таком случае самовольному дорожному строителю может быть предъявлено еще и обвинение в земельном правонарушении. В результате человек может быть принудительно лишен прав на участок, который использует не по назначению.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/2553256

Сервитуты и отягощения: мое становится чужим?

Сервитут на дорогу к земельному участку

Рассказываем о том, когда другие могут бесплатно пользоваться участком у вашего дома, обязаны ли соседи участвовать в ремонте вашей дороги, а коммунальные службы – приводить в порядок изрытый при ремонте труб газон!

За последние годы мы хорошо выучили урок о том, что являемся собственниками своего дома и приватизированного участка земли.

Даже если земля не приватизирована, а находится в принудительной аренде, мы чувствуем себя ее хозяевами – ведь платим прямому владельцу немалую арендную плату.

В такой ситуации часто возникают вопросы о том, кто может пользоваться нашей землей без нашего разрешения? Оказывается, таких случаев немало!

Время от времени жители интересуются, почему арендную плату или налог на землю платят они, а дорогой, которая проходит посреди участка, пользуется весь район? Или – почему комммунальные службы снова раскопали весь двор, чтобы отремонтировать свою трубу, а привести газон или пешеходную дорожку в прежнее состояние забыли? Сегодня с помощью юриста Александра Кведарса выясняем, какие права на пользование нашим участком имеются у третьих лиц!

Почему соседи без зазрения совести пользуются дорогой у нашего дома? Вся проезжая часть уже в дырах, а когда мы грозим поставить шлагбаум, соседи смеются: мол, дорога-то сервитутная, запретить проезд по ней нельзя!

– Для начала нужно понять, что такое сервитут. Сервитут это право пользования чужой вещью. Получается, что собственник вещи частично ограничен в своих правах и обязан обеспечить пользование сервитутом третьими лицами.

Можно привести такой пример: человек построил частный дом, и, чтобы к нему подъехать, он вынужден передвигаться по участку соседа, так как другой дороги просто не существует! Именно для того, чтобы сосед не смог препятствовать ездить по его земле, можно зарегистрировать дорожный сервитут в Земельной книге и обеспечить себе гарантированный доступ к своему дому.

Существует несколько видов сервитутов. Одни называются вещными и относятся только к недвижимой собственности. Для их регистрации нужно как минимум две недвижимости, где одна будет «служить» другой, то есть обеспечивать доступ к использованию последней. Другие называются персональными сервитутами.

Такие сервитуты обеспечивают конкретному человеку право пользования чужим имуществом. Нет никакой разницы, проходит ли сервитут по земельному участку многоквартирного дома либо по частному участку земли, на котором расположен одноквартирный дом.

В том или ином случае, сервитут полноценно действует и выполняет все законом установленные функции.

Как узнать, является ли дорога на нашем участке возле дома сервитутной?

– В случае, если возле дома проходит дорожный сервитут, это должно быть зафиксировано в Земельной книге дома, также это может отображаться в инвентаризационном плане дома. Можно отметить, что такой информации в Земельной книге может и не быть, но если нет иного пути, попасть к соседней недвижимости, нуждающиеся в этом, могут требовать его установки.

Можно ли оспорить статус сервитута для дороги?

– Поставить под сомнение можно абсолютно любую сделку, договор, отягощение и т.д., если, конечно, для этого есть аргументы.

Оспаривание дорожного сервитута допустимо, аргументом для этого может быть появление другого, более короткого или более удобного пути, по которому соседи могут попасть к себе домой.

Предположим, земля под нашим домом принадлежит третьему лицу, жители состоят с ее хозяином в отношениях принудительной аренды и вынуждены платить за всю площадь участка. Но на участке есть сервитутная дорога, которой пользуются соседние дома. Как отказаться от платы аренды за эту общую дорогу?

– Все вопросы аренды регулируются договором между арендодателем и арендатором. Дополнительные моменты, которые не указаны в договоре аренды, регулируются законами. К сожалению, на сегодняшний день, законы не предполагают возможность арендатору отказаться от уплаты арендной платы за часть территории. Единственный способ сократить стоимость аренды, это договориться с арендодателем.

Та же ситуация, когда земля под домом принадлежит третьему лицу, жители находятся с хозяином в отношениях принудительной аренды, но по участку пролегают магистральные коммуникации поставщиков тепла или электричества. Можно ли потребовать, чтобы эти коммуникации были зарегистрированы как сервитут? Сократится ли за счет этого площадь земли, за которую жители платят аренду?

– Любые коммуникации находящиеся на земельном участке уже считаются отягощением, поэтому какая-либо дополнительная регистрация этих коммуникаций не требуется. Их наличие приводит к тому, что собственник земли платит меньший налог на недвижимость. Стоимость аренды для жителей дома на хозяйской земле от наличия этих коммуникаций не изменится.

Почему жители-арендаторы вынуждены платить владельцу прилегающей к дому земли в том числе за дороги общего пользования, которые по сути принадлежат городу и пролегают по этому участку?

– Все обязанности и права сторон определены договором аренды. Единственный способ изменить прежний порядок расчета за арендуемую землю может быть только по соглашению сторон. Наши законодатели разрабатывают поправки к действующим законам, возможно рано или поздно права арендатора будут расширены, но пока эти облегчения еще не вступили в силу.

Кто должен содержать сервитутную дорогу, которая пролегает посреди приватизированного или хозяйского участка, привязанного к конкретному дому?

– Согласно Гражданскому закону содержать сервитутную дорогу должен тот человек, в пользу которого она установлена.

К примеру, если сосед, чтобы попасть к себе домой, едет по вашему участку, он обязан поддерживать техническое состояние этой дороги. Тут имеется одно исключение.

В случае, если этой дорогой пользуются также и другие люди, к примеру, сам собственник этого земельного участка, содержание дороги будет солидарным и каждый пользователь должен будет принимать в этом участие.

Что для меня как для владельца земли и дома означает тот факт, что по моей земле пролегает теплотрасса, электролинии, газовые коммуникации, телекоммуникации? Правильно ли я понимаю, что в таком случае хозяева этих коммуникаций – Latvijas gāze, Latvenergo, Rīgas siltums и другие – смогут в любой момент получить доступ к своему имуществу и делать на моей земле все, что хотят?

– Все коммуникации, которые расположены на участке земли, должны быть занесены в инвентаризационный план земли. План детально и полноценно описывает, где и какие коммуникации проведены.

В случае, если по участку земли проложены коммуникации, собственник этого участка должен обеспечить собственникам этих коммуникаций беспрепятственный доступ к ним.

С этим надо считаться, так как сами коммуникации, даже если они находятся на законно купленном участке, собственнику земли не принадлежат. Можно отметить, что бывают исключения, когда ни в одном документе по земле не указана информация по коммуникациям.

В таком случае, собственник земли может провести сканирование участка специальным оборудованием, которое определит все имеющиеся подземные коммуникации.

В каких случаях владелец этих коммуникаций имеет право потребовать прямого доступа к своему оборудованию?

– Доступ к своим коммуникациям их собственник может потребовать в любой момент, когда это ему необходимо. Собственник земельного участка, по которым эти коммуникации проходят, не может этому препятствовать и создавать помехи к такому доступу.

В свою очередь, собственник коммуникаций должен бережно относиться к участку земли, на котором они находятся.

К примеру, если коммунальные службы разломали асфальт, чтобы добраться до своих коммуникаций, они обязаны это место заново заасфальтировать и восстановить до прежнего состояния.

В какой момент наличие чужих коммуникаций на моем участке становится сервитутом в полном смысле слова? В какой регистр это должно быть занесено?

– Если говорить конкретно о сервитутах, то они регистрируются и отображаются в Земельной книге. С того момента, как оформлены все необходимые документы и сервитут зарегистрирован в Земельной книге, он начинает свое действие. Но бывают исключения.

К примеру, к таким исключениям относятся старые коммуникации, которые уже многие годы находятся на участке, но никаким образом не занесены в Земельную книгу как сервитуты.

В случае, если собственник коммуникаций может подтвердить документально их наличие на участке, собственнику земли все равно придется обеспечить к ним доступ. Обычно доступ к ним необходим для реновации, замены или демонтажа.

Что происходит в случае, если по моей земле пролегают коммуникации или общая дорога, но это ни в каком регистре не зафиксировано? Значит ли это, что я могу запретить другим пользоваться или иметь доступ к этим объектам?

– Наличие всех коммуникаций должны быть подтверждены документально. Даже если в Земельной книге они не отображены, это еще не означает, что они не зафиксированы в иных документах.

Препятствовать доступу к коммуникациям нельзя, это может быть оценено как самоуправство и через уполномоченные учреждения такой доступ будет принудительно обеспечен. Если говорить по поводу общей дороги, то, если в связи с этим не установлен дорожный сервитут, теоретически собственник земли может ограничить проезд по ней.

Но в любом случае люди, у которых нет иного пути добраться до своего имущества, могут через суд зарегистрировать сервитут, после чего продолжат пользоваться дорогой. Поэтому, создавая другим какие-либо препятствия для проезда по вашей по дороге, нужно считаться с тем, что все положенные на это усилия будут бессмысленными.

Как можно учредить сервитут? Например, завтра ко мне придут представители Latvijas gāze и скажут, что по нашей земле нужно проложить коммуникации, или Дума решит, что по земле нашего дома пройдет общая дорога к новому общественному зданию. Потребуется ли на это согласие владельцев собственности?

– Сервитут можно установить по следующим основаниям:

■ на основании закона,

■ на основании решения суда

■ на основании договора или завещания.

Регистрация сервитута на основании договора или завещания может состояться только при согласии всех собственников недвижимой собственности, по которой сервитут будет проходить. Конечно, просто так самоуправление не сможет проложить по вашей земле новую дорогу.

Но не нужно забывать про красные линии, которые установлены в Земельной книге и на которых самоуправление может строить дороги, прокладывать коммуникации и т.д. без согласия собственника.

Другими словами, все, что попадает в границы так называемых красных линий, это отдельная территория, которая зарезервирована за самоуправлением, и Дума в случае необходимости может этими участками воспользоваться.

Могу ли я как владелец воспрепятствовать новым сервитутом на моей земле?

– Если у собственников других земель или домов нет никакого выхода, кроме как зарегистрировать сервитут на чужой недвижимости, препятствовать этому нельзя. Собственник недвижимости, даже имея возражения, будет в принудительном порядке обязан обеспечить пользование своим имуществом для третьих лиц.

Значит ли это, что большинство сервитутов появилось на частной земле как наследство советского времени, когда согласование не требовалось?

– Отчасти, да. Когда участок земли или иная недвижимость переходит от собственника к собственнику, будь то купля-продажа, дарение или наследство, на недвижимости остаются те отягощения, которые уже установлены. В случае, если ранее не требовалось согласия собственников для установления того или иного отягощения недвижимости, сейчас такое требование есть – они сохраняют свою силу.

Говорят, кадастровая оценка земли зависит от того, занесены ли в Земельную книгу различные отягощения (дорожный сервитут, чужие комммуникации и т.п.). Как владельцы квартир, арендующие землю у третьего лица, могут добиться регистрации отягощений? Ведь хозяину это не выгодно, поскольку снижает стоимость его участка, а следовательно, и его доход от аренды.

– Регистрировать сервитут или любое отягощение могут только заинтересованные в этом собственники недвижимости. К примеру, сосед может просить установить дорожный сервитут или сервитут по использованию стены соседнего дома. Арендаторы такого права не имеют, потому что они не являются собственниками недвижимости и не могут просить установить сервитут в свою пользу или в пользу третьего лица.

Что такое красные линии? Что значит, если красные линии пролегают в границах нашего (приватизированного или арендованного) участка? Можно ли не платить за этот участок налог на недвижимость или плату за аренду?

– Красными линиями обозначается территория, которая в случае необходимости может быть самоуправлением использована для строительства дороги, улицы или инженерных коммуникаций.

Собственник земельного участка, по которому проходит красная линия, ограничен в своих правах по ее использованию, так как в случае необходимости местное самоуправление может использовать эту территорию для строительства дороги или коммуникаций. Согласие собственника для проведения работ в красных линиях не требуется.

К тому же, если, к примеру, красная линия занята имуществом собственника земли, самоуправление может просить освободить эту территорию. Красная линия считается отягощением земельного участка. Любое отягощение влияет на кадастровую стоимость земли, от которой рассчитывается налог за недвижимость.

Поэтому само наличие красных линий снижает как кадастровую стоимость, так и налог или стоимость аренды земли, которые рассчитываются как процент от кадастровой стоимости.

Какие еще неясности частенько бывают у владельцев квартир и домов в отношении к сервитутам?

– Нередки случаи, когда люди обращаются по поводу персональных сервитутов. К примеру, бабушка подарила внучке свою квартиру. Чтобы бабушку не выселили на улицу неблагодарные родственники, бабушка может оформить персональный сервитут, что обеспечит ее проживание в этой квартире до конца жизни. Персональный сервитут без желания бабушки аннулировать нельзя.

Источник: http://www.vmeste.lv/parvalde/servituty-i-otjagoshchenija-moe-stanovitsja-chuzhim.html

ЗнатокПрав
Добавить комментарий